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违建房屋出租所签订的合同有效吗?

A-A+2014年10月21日09:47正北方网-北方新报评论

  【案例】冯女士与丈夫为方便接送孩子上下学,在孩子就读的学校附近租下了郭某的房子,并签订了房屋租赁合同。双方明确约定了租期,同时还约定冯女士可以重新进行装修。可谁知,冯女士一家入住半年左右,郭某就要求他们搬走,理由是该房屋属于违章建筑,被责令限期拆除。于是,冯女士向郭某主张赔偿装修损失,遭到郭某的拒绝。那么,本案的房屋出租人郭某是否应该赔偿冯女士的装修损失?

  【分析】首先,冯女士和郭某签订的房屋租赁合同应属于无效合同。因为根据我国《合同法》等相关法律的规定,出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋,与承租人订立的租赁合同无效。正因为郭某所建造的房屋违反了法律的强制性规定,属于违章建筑,因此依据上述规定,该租赁合同属于无效合同。其次,我国《合同法》还明确规定,合同无效后,因该合同取得的财产应当予以返还;不能返还或者没有必要返还的,应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失;双方都有过错的,应当各自承担相应的责任。据此,导致该租赁合同无效的原因是由于郭某故意隐瞒房屋系违章建筑的重要事实所造成,且郭某明知违章建筑随时都有被拆除的风险。因此,冯女士的装修损失与郭某的过错之间具有内在的、本质的、必然的联系。所以,郭某有义务赔偿冯女士的装修损失。


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